En caso de no contar con un garante propietario, ¿qué otras garantías para alquilar se pueden ofrecer?

¿Cuáles son las medidas que se pueden tomar para asegurar el cobro del alquiler y/o evitar posibles daños contra la propiedad que se alquila?

Te contamos todo lo que tenés que saber sobre las garantías y los seguros disponibles para alquilar sin contratiempos, seas propietario o futuro inquilino.

El mercado inmobiliario en Argentina está en constante movimiento. Hoy por hoy, las condiciones económicas del país desembocaron en lo que algunos denominan, la virtual desaparición del crédito hipotecario.

Dicho de otra manera, las circunstancias actuales (la volatilidad cambiaria y la caída del salario real) interactuaron en un combo que resultó poco favorable para las ventas inmobiliarias, registrándose consecuentemente un aumento de las operaciones de alquiler.

En este contexto y a la hora de firmar un contrato de alquiler, tanto inquilinos como propietarios se encuentran con una serie de problemas que afectan a ambas partes.

Una de ellas es la preferencia del mercado por las garantía propietarias y la falta de éstas en el sistema.

Específicamente, si queremos alquilar en Buenos Aires sabemos que en la mayoría de los casos, por no decir todos, nos solicitarán como garantía una propiedad en Capital Federal y en lo posible, que sea de familiar directo.

Esto es así porque generalmente la garantía propietaria se percibe como la opción más segura. Siendo esta percepción instaurada hace mucho tiempo por lo que es común que la mayoría lo requiera, sin tomar en cuenta o preguntarse, como más adelante explicaremos en detalle, si la propiedad estará realmente disponible para cobrar los alquileres debidos o los daños causados la propiedad.

¿Qué queremos explicar con esto? Que no se suelen considerar otras opciones que pueden ser de más fácil acceso para el inquilino y más rápido (e incluso más seguro) para el propietario.

Si al momento de alquilar no se cuenta con la posibilidad de ofrecer una propiedad, ¿qué otras garantías se pueden ofrecer?

En el proceso de selección del inquilino adecuado, ¿cuáles son las garantías y seguros que el propietario puede solicitar para asegurar el pago del alquiler y la preservación de su propiedad?

Te ofrecemos un pantallazo sobre las garantías y seguros que hoy están disponibles, no sólo para el impago del alquiler sino también por los riesgos que puede generarse y dañar a la propiedad (maltratos, accidentes, incendios, etc).


“Garantía Propietaria”

Antes que nada, es importante que sepas que una garantía propietaria no implica que la propiedad mencionada en el contrato no pueda ser vendida, donada, etc, durante la vigencia de alquiler.

¿¿¿Cómo, cómo???

Claro, lo que en el mercado inmobiliario usualmente se denomina como “garantía propietaria” no está prevista ni regulada en la ley.

Es decir, la garantía propietaria en términos jurídicos no existe.

¿Qué implicancias tiene esto?

Principalmente, que el garante propietario puede vender o donar el inmueble, incluso en el mismo día de firmado el contrato de alquiler.

Entonces, ¿cómo se explica la preferencia del mercado por las garantías inmobiliarias?

Bueno, poner una propiedad en garantía no es otra cosa que demostrar que el garante en cuestión posee un patrimonio para asumir ese rol y que puede responder ante incumplimientos contractuales del inquilino.

Pero, esto no implica que el dueño del inmueble puesto en alquiler tenga que necesariamente ejecutar esa propiedad que se ofreció en garantía. Como bien mencionamos antes, el garante propietario puede hacer lo que quiera con la propiedad mencionada en el contrato de alquiler.

En síntesis, ¿qué implica contar un garante propietario?

Implica tener un fiador que pone a disposición todo su patrimonio (es decir, todo lo que tiene autos, otras propiedades, lo que tenga en cuentas bancarias, etc.) ante posibles incumplimientos que pueda tener el inquilino.


La Fianza

Recién te aclaramos que el “garante propietario” es en realidad un fiador que al momento de firmar un contrato, permite que se mencione un inmueble de su titularidad para demostrar que cuenta con lo suficiente para responder por el inquilino y por sus posibles incumplimientos durante la vigencia del alquiler.

Y, hacemos hincapié en que se menciona un inmueble para resaltar (y diferenciar) que el fiador pone a disposición todo su patrimonio, pudiendo deshacerse de la propiedad mencionada de la forma que desee y en el momento que considere oportuno.

Antes también habíamos aclarado que la garantía propietaria como figura no existía en términos jurídicos.

La fianza, sí.

La fianza está regulada en el Capítulo 23 del Código Civil y Comercial (a partir del artículo 1574 y hasta el 1598).

El Código nos dice que “Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento”.

¿Cómo traducimos esto?

La fianza, como todo contrato, es un acuerdo. Y este acuerdo se realiza (al aceptar la propiedad como garantía) entre el fiador y el propietario del inmueble que se alquila, que acepta que el fiador respalde las obligaciones del inquilino.

La fianza depende del contrato de alquiler. Los abogados califican este tipo de casos como un “contrato accesorio”. Es decir, la fianza sólo está disponible mientras esté vigente el contrato de alquiler.

Además de ofrecer un inmueble para demostrar un patrimonio suficiente, el fiador puede poner a disposición sus recibos de sueldo para la misma finalidad.

Lo recomendable sería solicitar los últimos últimos 3 o 6 recibos de sueldo, a fin de acreditar una cierta antigüedad en el trabajo que de mayor estabilidad a la fianza.

El fiador puede ser una persona humana (familiar o amigo) o jurídica (sociedad que se dedique, exclusivamente o no, a garantizar contratos de alquiler).

Dificultades de la fianza

El mercado inmobiliario tiene como práctica muy frecuente solicitar al fiador un inmueble como demostración de su capacidad para responder por el inquilino.

Sabemos que en muchas oportunidades resulta difícil encontrar un familiar o conocido que nos haga el favor de salirnos de garante y que a su vez cuente con una propiedad en Capital y que no esté registrado como bien de familia.

En comparación, la fianza basada en los recibos de sueldo nos parece que puede resultar más fácil e incluso más seguro para el propietario.

Otras opciones

Con lo que te contamos hasta ahora, parece ser que la garantía más utilizada no necesariamente significa que sea la mejor opción.

Además, todos sabemos lo difícil que resulta contar con un “garante propietario”.

Y ahora, también sabemos que existe la posibilidad de que la propiedad ofrecida como garantía ni siquiera pueda estar realmente disponible para el dueño durante la vigencia del alquiler.

Ahora bien, ¿hay otras alternativas disponibles que sean de mejor acceso, más rápidas y mejores, tanto para el inquilino como el propietario?

Creemos que sí.

Te contamos un poco sobre las otras alternativas.


El Depósito

Además de la fianza, el Código Civil y Comercial permite que se establezcan otros tipos de garantías adicionales al firmar el contrato de alquiler.

Entre ellas se encuentra el depósito.

Sí, es una opción. Pero como en el caso de la “garantía propietaria” parece ser un requisito exigible en todos los casos.

Dicho esto, sin embargo consideramos que requerir un depósito es recomendable, sobre todo cuando no tenemos conocimiento acabado del perfil del inquilino y los cuidados que él pueda tener.

¿Qué nos dice el Código Civil y Comercial y específicamente, la Ley de Locaciones Urbanas?

Ambas coinciden en que el propietario no puede solicitar como depósito una cantidad mayor al importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

Es decir, si el contrato de alquiler es por dos años lo máximo que puede solicitar el propietario como depósito es el equivalente a dos meses de alquiler.

Por último, nos parece importante resaltar que el Código Civil y Comercial establece como obligación del inquilino conservar la propiedad en buen estado.

“ARTÍCULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió.(….)

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.”


Los Seguros de Alquiler

Particularmente, la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) establece en el Capítulo III (De la promoción de locaciones destinadas a vivienda), la obligatoriedad de un seguro.

“Artículo 10. (…) d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo cubrirá al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario; (…)”

Hasta ahora no tenemos conocimiento de que se haya puesto en práctica este seguro. Si alguno de nuestros lectores lo sabe, por favor agradeceríamos muchísimo el dato.

Pero sí se usan, y últimamente mucho más, los que se denominan los seguros de caución.


Los Seguros de Caución

El seguro de caución no es más que un seguro para cubrir el posible impago del alquiler mensual, expensas, impuestos y daños a la propiedad en alquiler.

Es decir, es una cobertura para el inquilino y su grupo familiar durante la vigencia del contrato.

El trámite para acceder a un seguro de caución en el marco de un contrato de alquiler es bastante rápido y sencillo.

Generalmente, el inquilino tiene que presentar cierta documentación y completar una solicitud, que puede variar en cada compañía de seguro. A través de este proceso la aseguradora evalúa la situación financiera y patrimonial del inquilino.

Dependiendo de cada compañía, además se puede requerir un nivel de ingresos y si éstos no fueran suficientes también se podría incluir los de su grupo familiar.

En este caso, el seguro de caución que se suscriba deberá quedar asentada en el contrato de locación.

Por último, y no por eso menos importante, nos detenemos especialmente en la practicidad e importancia de un contrato de alquiler claro y bien redactado.

¿Sos dueño?

Publicá tu Anuncio en 5 Simples Pasos y Comenzá a Recibir Contactos Hoy

Más artículos que te pueden interesar: