Cuando alquilas, ya seas el inquilino o el propietario, suelen surgir muchas preguntas.

En este artículo respondemos las 10 inquietudes más frecuentes que recibimos tanto de dueños que publican en nuestro portal como de inquilinos que consultan Listado Directo en busca de una propiedad en alquiler.

  • ¿Cuáles son los gastos que debe abonar el inquilino y cuáles el propietario?  
  • ¿Por cuánto tiempo puedo alquilar?
  • ¿Qué pasa si no firmé un contrato por escrito?
  • ¿Es necesario certificar firmas del contrato de alquiler con un escribano público?
  • ¿ Es obligatorio tener como garantía una propiedad en CABA?
  • ¿Qué sucede si, finalizado el período establecido en el contrato, se continúa con el alquiler?
  • ¿Se pueden arreglar pagos anticipados en un contrato de alquiler?
  • ¿Qué es un convenio de desocupación o desalojo?
  • ¿Se puede solicitar que el depósito sea realizado en dólares?
  • ¿Hay límite para las actualizaciones del precio del alquiler?

Nota: Estas respuestas fueron elaboradas de acuerdo a lo previsto por las leyes (Código Civil y Comercial de la Nación, Ley de Locaciones Urbanas y Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios) y de acuerdo a lo observado en la práctica.


¿Cuáles son los gastos que debe abonar el inquilino y cuáles el propietario?

Para darte un panorama completo, nos parece necesario diferenciar dos momentos:

1. El proceso de negociación y firma

2. Durante el alquiler

Durante el proceso de negociación y firma.

Gastos a cargo del inquilino

  • 1 mes de alquiler por adelantado como máximo.
  • Un depósito que no puede ser superior a un mes de alquiler por año de contrato. Es decir, 2 años de contrato = 2 meses de depósito, como máximo. Al finalizar el contrato y si la vivienda está en el mismo estado en el que la recibió el inquilino, el dinero del depósito debe ser devuelto a este.
  • Los gastos de escribanía por certificar firmas. La ley no establece nada, en la práctica es el inquilino quién las abona. Se podría acordar que el inquilino sólo abone su firma y la de su garante o, en todo caso, se podría optar porque el inquilino gestione la certificación con otro escribano si considera que los honorarios son excesivos.

Gastos a cargo del propietario

Si la propiedad en alquiler se encuentra en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conforme los dispuestos por la Ley de Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios, los siguientes conceptos son a cargo del propietario:

  • Los gastos de informes ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
  • La comisión por los servicios de la inmobiliaria, si hubo participación de una.

En la actualidad, existen controversias en el ámbito judicial en relación a esta ley pero es importante resaltar que por el momento es aplicable.

Durante el alquiler

Durante el alquiler hay gastos y reparaciones que muchas veces no sabes si tienen que ser abonadas por el inquilino o por el propietario.

Diferenciando caso por caso:

  • Mejoras necesarias: Si las mejoras son necesarias (casos típicos de humedad o cañerías rotas, etc.): el propietario es quien debe abonar los gastos por las mejoras necesarias, aún en aquellos casos en que previamente no haya dado su autorización. Esto es así, siempre y cuando no se finalice el contrato anticipadamente por culpa del inquilino (ver la próxima pregunta).
  • Mejoras de mantenimiento: Si se trata de mejoras de mero mantenimiento (ejemplo de cambio luces o picaporte, pintura, etc.) los gastos son a cargo del inquilino.
  • Expensas ordinarias y gastos comunes (luz, agua, Tasa ABL, etc.): Estos gastos corresponde al inquilino mientras esté haciendo uso de la propiedad.
  • Expensas extraordinarias e impuestos de la propiedad: El Código establece que los gastos que graven a la propiedad corresponden al propietario, salvo que por contrato se disponga lo contrario.

¿Por cuánto tiempo se puede alquilar?

El plazo mínimo de alquiler de una vivienda con destino habitacional es de DOS AÑOS.

Este plazo mínimo lo establece la ley a favor del inquilino y su funcionamiento supone el siguiente mecanismo:

Para el propietario:

El propietario no puede solicitar que el inquilino se vaya antes de que se finalice el contrato.

Excepcionalmente puede llegarse a un acuerdo mediando una indemnización a favor del inquilino.

El propietario sólo tiene derecho a solicitar que el inquilino se vaya antes si:

  • Cambia el destino del alquiler o le da un uso irregular (por ejemplo, si el alquiler era sólo para vivienda habitacional y el inquilino lo usa para fines comerciales o si, subalquila estando prohibido la sublocación por contrato, etc).
  • Por falta de conversación o abandono de la propiedad alquilada.
  • Por falta de pago del alquiler por dos períodos consecutivos.

Para el inquilino:

El plazo mínimo es de dos años, aunque puede mudarse antes de finalizar el contrato si así lo decide.

Si el inquilino decide irse antes, deberá abonar una indemnización cuyo monto depende del momento en que desocupa la propiedad:

  • Si es entre los primeros 6 meses y hasta el primer año del contrato: la suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler.
  • Luego de transcurrido el primer año del contrato: la suma equivalente 1 mes de alquiler.

En cuanto al plazo de preaviso, generalmente se establece en el contrato.

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¿Qué pasa si no firmé un contrato escrito?

Las leyes establecen que el contrato de alquiler debe realizarse por escrito.

Esta previsión se dispone a favor de ambas partes, tanto del propietario como del inquilino.

El Código Civil y Comercial, a su vez establece que para ser “OPONIBLE” el contrato debe estar escrito.

¿Qué quiere decir oponible? Oponer significa que podes hacer valer una relación ante terceros que no participaron de la misma. Por ejemplo, si el propietario fallece y no hay contrato escrito, sus herederos pueden negar la existencia del alquiler aunque el inquilino se encuentre en el lugar.

Además, teniendo en cuenta que en la práctica se pueden dar situaciones abusivas por ambas partes, lo mejor es establecer un contrato equitativo que regule las relaciones entre las mismas y establezca los mecanismos de solución en caso de conflictos.

Para los supuestos en los que NO haya un contrato de alquiler, si hay conflicto al aumentar el alquiler, es el juez quien determinará el aumento de acuerdo a las circunstancias del caso.

Este proceso puede ser lento y costoso.

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¿Es necesario certificar firmas del contrato de alquiler ante un escribano público?

No es obligatorio por ley, sin embargo en la práctica se suele hacer ya que es recomendable para ambas partes.

La intervención de un escribano otorga seguridad a la transacción, le da fecha cierta al documento y validez a las firmas.
¿Que quiere decir esto?

Si tengo algún problema durante el alquiler que requiera una intervención judicial y el contrato de alquiler no está certificado, cualquiera de las partes puede negar su firma y la otra deberá probar que sí lo es.

En resumen, no es obligatorio pero sí es recomendable.


¿Es obligatorio tener como garantía una propiedad en CABA?

Las leyes no establecen la obligatoriedad de ningún tipo de garantía, es negociable entre las partes.

En la práctica, es el propietario quien determina las garantías, generalmente de acuerdo a sus requerimientos y al perfil del inquilino…

Nota: Para más información visitá nuestro artículo sobre Garantías y Seguros para Alquilar.


¿Qué sucede si, transcurrido el período establecido en el contrato, se continúa con el alquiler?

Si vence el plazo convenido – o el plazo mínimo legal en ausencia de un contrato – y el inquilino continúa en la propiedad alquilada, no se considera que hay una renovación del alquiler, sino la continuación del mismo contrato y los mismos términos.

Se da por concluido por cualquiera de las partes mediante comunicación fehaciente (se recomienda que sea por escrito, puede ser un correo electrónico).

Insistimos nuevamente en nuestra recomendación de que el contrato de alquiler se formalice por escrito.


¿Se pueden pactar pagos anticipados en un contrato de alquiler?

Las leyes prohíben los pagos anticipados por períodos mayores a un mes.


¿Qué es un convenio de desocupación o desalojo?

Es un contrato que se suele firmar, cuando el inquilino y el propietario deciden voluntariamente modificar los plazos establecidos en el contrato de alquiler.

Se trata de un documento que sirve de protección para ambas partes.

Por ejemplo, cuando el inquilino decide retirarse de la propiedad antes de los dos años.

Los puntos principales de este convenio suelen ser:

1) La fecha de celebración del contrato de alquiler y la fecha de la desocupación del inmueble.

2) La existencia de deuda y su forma de cancelación, si fuera el caso.

3) La forma de devolución del depósito y si fuera el caso la retención que hará el propietario del mismo, junto con la descripción de los motivos.

Es importante informarte que es inválido firmar este tipo de acuerdos al mismo tiempo que el contrato de alquiler y más aún, si la fecha de desocupación se encuentra en blanco.


¿Se puede solicitar que el depósito sea realizado en dólares?

Según la ley, el depósito deberá hacerse en moneda de curso legal, por lo que no se podría requerir al inquilino realizar el depósito en dólares.

Sí está previsto que el depósito pueda ser devuelto reajustado conforme las partes así lo decidan.


¿Cuál es el límite máximo para las actualizaciones del precio del alquiler?

La actualización del contrato de alquiler está prohibida. Ello surge del art. 10 de la ley 23.928 de convertibilidad.

Se puede utilizar el mecanismo de los alquileres escalonados o la posibilidad de aumentar el alquiler durante el segundo año del contrato.

Si se establece una actualización que de alguna manera se encuentra atada ya sea al precio del dólar o algún índice, ésta resulta inválida.

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